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重庆出台政策 开发商不能随意调整房价预售价格

Jan 9, 2017 4:46:39 PM 来源:凤凰财经(finance_ifeng)

刚刚过去的周末,重庆房管部门接连出台政策,警告开发商:理由不充分、不合理,不能调整预售价格。显然,已经有开发商已经摩拳擦掌,开始调高房价了。

                  开发商不能随意调整房价预售价格.jpg

这件事的导火索是前重庆市长黄奇帆的卸任。外界普遍将重庆房屋价格的稳定,归功于市长黄奇帆对城市土地治理有方。但是黄奇帆卸任重庆楼市就要涨吗?

黄奇帆卸任的消息,对各地投资客来说,犹如某种购买的信号。

据央视财经报道,2016年12月26日至2017年1月1日这一周,重庆新建商品房的成交量,就超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

与此同时,据21世纪经济报道,重庆土地拍卖已经出现热潮迹象,从12月20日到12月26日,重庆完成8宗土地拍卖,成交价格达到204.62亿元,多块土地溢价率均在70%以上。

为了把炒房扼杀在摇篮里,重庆房管部门下发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。

主要包括四个方面的内容:

严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。

以及三大措施:

一是严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。开发企业要准确填写住宅开盘销售价格、明晰价格构成并对信息真实性作出承诺。各区房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查,对申报价格明显与市场不符,超过成本较多的,将要求企业说明定价理由,指导开发企业合理定价。预售价格经备案后,开发企业应按规定执行,若要调整预售价格的,必须提供调价依据,理由不充分、不合理的,不办理变更备案。

二是严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

三是进一步加大执法力度。对未按照规定公布价格,明码标价或虚假广告宣传对外销售的,国土房管部门将会同价格主管部门或工商部门依法查处。同时计入房地产信用档案,并将有关信息通报土地、税收、金融等相关部门,限制其土地购置、金融信贷等活动,对房地产企业的违法违规行为保持高压态势。

这是10天之内,重庆官方对房地产市场的第二次表态。

黄奇帆走了 就可以到重庆炒房了?别做梦了!

财经分析人士叶檀认为,到重庆炒房不大可能获得成功,即使获得20%以上的溢价也要花费数年的时间。如果重庆房价大涨,多年结构性调整的成果将毁于一旦。

调控房价的原则和手段,并不是什么高深的秘密。但为什么只有重庆成功做到了?这跟重庆本身的体制优势,产业结构、人口结构有关。

供需规律是第一规律。重庆特殊的体制优势,使得重庆主政者可以利用土地手段从供给侧调控价格,学者马超将这种优势总结为“省的架构、直辖市的体制”。省的架构让重庆拥有巨量的土地资源;直辖市的优势,则使得主政者有条件牢牢控制住土地的供给和配置权。

从需求侧来看,一个城市的房价长期决定于其人口净流入。与其他一二线热点城市相比,重庆对外地人口的吸引力并不突出。

地区收入水平不高也限制了重庆购房需求的释放。与令人咋舌的GDP增速相比,重庆人均GDP并不高,2015年在全国位居第11位,尚未进入人均1万美元俱乐部。重庆近40%的人口分布在下辖区县,农民拉不动房价。

从供给侧来看,重庆拥有比其他三个直辖市都多的土地储备,这是一个不争的事实。

在土地面积上,重庆市拥有类似于一个省的面积。重庆的国土面积为8.2403万平方公里(中国省级行政区第26名)。为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍,是我国管辖面积最大的直辖市。

在土地供应方面,重庆市国土房管局1月6日表示,计划在今年1月向主城区投放1800亩商品房开发用地,供应量同比增长将达141.1%。

黄奇帆曾提出,土地的价格不能超过房价成本的35%。重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小,而受政府的调节作用较大,控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分,不仅通过增大供应量来降低地价,同时也设置了土地价格的硬性指标。

黄奇帆虽然卸任了,但重庆政府对于楼市的调控方向并没有改变。

一是保持土地市场的有效供应,加大购地审查力度,防止“囤地、炒地”行为,维护土地市场秩序。

二是加强房地产市场监管力度,严格执行商品住房预售价格申报备案审查制度,严厉打击隐瞒销售情况哄抬房价、侵害群众合法权益的各类违法违规行为,进一步加大巡查执法检查工作力度。

三是继续做好房产税试点工作,发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用,继续对个人新购高档住房及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房等应税情形进行房产税征收。

黄奇帆离开重庆,绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨,透支未来发展空间。

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